“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”。5月24日，最高人民法院公布《物权法》两部司法解释，将于10月1日起施行。记者注意到，“民宅商用”须经整幢楼所有业主同意的司法解释，尤其引人关注。
居民楼内开公司，这样的现象在南京住宅小区内并不鲜见，在新街口附近的金鹰国际花园、五台花园等处，不少企业在居民楼内办公。光华门附近的鑫园森林海小区，甚至已开设中介、美容院、网络公司等40余家企业。一些老住宅小区的民房，还变成了一些公司的仓库。
江苏苏源律师事务所房产律师袁涛手上正在处理这样一起纠纷：一幢商住综合楼底层房屋的房东，准备把房子租给一家餐饮企业做餐饮，旋即招来业委会的干涉和反对，业委会认为餐饮企业的烟道、净化设备设施等如果不达标，将会给整幢楼居民造成污染危害。
他认为，民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失，将会造成法律适用的困难。此次司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主，此规定在审判实务中更易于掌握和操作。这意味着，今后“民宅商用”的难度加大了，相关利害关系人可“一票否决”。
但是袁涛也提出一个看法，如何在保护相邻权的同时，让房屋正常商业功能的行使不受影响，这还有待司法解释进一步澄清。“比如我正在处理的这起案子，站在业主的角度，搞餐饮肯定有油烟、噪音等，而站在房主的角度，他想出租房子也没错，况且目前房屋出租搞餐饮，租金回报最高。”
“民宅商用”，主要监管部门在工商。2008年初，根据国家工商总局相关规定，我省出台了“民宅商用”的监管办法，即在民宅内新开办企业，必须提交由居委会或业委会出具的邻居同意的相关证明文件，否则不予登记。但在实际执行中，居委会、业委会由于种种原因通常不愿意开具证明，这让一些原本符合条件的申请人没法从事正常经营活动。有些人索性就不去工商部门注册，长期处于无照经营状态，造成监管困难。
省工商局注册分局副局长张菁说，2008年9月，我省已取消了必须取得居委会、业委会同意证明的“硬杠杠”，企业将住宅改变为经营性用房的，由申请人自行征得周边邻里同意，然后在工商注册登记，填表时注明已征得邻里同意即可。
对于最高人民法院24日出台的司法解释，张菁认为，申请人应按照《物权法》要求征询该楼幢相关利害关系人的同意，这是法律赋予申请人的权利。申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。“民宅商用，一般经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将因申请人‘涉嫌提供虚假证明’吊销其营业执照。”
由于最高人民法院的司法解释刚刚出台，我省工商部门是否据此出台“民宅商用”监管新规，目前还未确定。
本报记者 汪晓霞 |
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