成熟的住宅市场确实应该是销售、租赁两个市场并重，两条腿走路。然而目前租房市场这条腿基本还是瘸的。
以国内房地产市场发育最为成熟和发达的上海来说，到2005年，上海市房地局登记在册的商品住宅出租面积仅有94万平方米，虽然比2004年增长了21%，但仍只有同期新房销售面积的3.3%。而且这登记的94万平方米，高档住宅和别墅就占到62万平方米，普通住宅还不足21万平方米。偌大的上海，一年仅2000多套租房业务是被职能部门登记备案的，实在值得玩味。诚然民间有大量的私人住房租赁交易发生，没有被统计在这个数字里面，实际的租房交易数量应该是远远大于这个官方统计的，但这恰恰说明了当前租房市场还很不规范，没有完善的登记管理和监督体系，也就相应没有受到应有的法律保护。在这种条件下，住房租赁合同稳定性差，租户的合法利益很难保证，各种纠纷不断也就成为普遍现象。我们可以看到，市面上很少有超过两年的长期住房租赁合同，租户们不得不经常一年搬好几次家。在这样的房地产市场结构下，即使不考虑社会文化和心理因素，人们也自然会把租房看作不得已的办法。绝大多数城市居民的住房消费需求就只能积压在新房销售市场，从而对新房价格持续产生难以释放的压力。
在中国，当前大多数人一谈到租房还是认为那是穷人才考虑的方案。诚然，“居者有其屋”是我们一直信奉的社会理想，我们也应该为之坚持追求，但就像很多论者都指出过的“有其屋”从来不代表有产权。在欧美发达国家中，大量中高收入阶层也长期租房。很多国家政府积极推动组建相当规模的私人或非营利性公共房屋租赁公司，提供规范和优质的租房服务，让租户安心长期居住，使房地产市场更有弹性和灵活性。当前，大力发展规范的租房市场，推动租房服务产业化，是实现中国房地产市场健康和可持续发展的必要条件。
说开一点，房地产市场上存在一个规范发达的租房业，才能适应劳动力要素可以快速流动的市场经济要求。英国著名学者A.J.Oswald就提出，一个社会过多人买房子，会降低劳动力市场的流动性，人们的冒险精神会下降，经济活力下降，不利于经济发展。这就是有名的“Oswald homeownership trap（房屋所有权陷阱）假说”。瑞典著名房地产研究学者Jim Kemeny也提出，自有住房比例应该适度，自有住房比例过高，往往意味着政府要消费过多社会资源去补贴房屋所有者，不仅对租房者不公平，也会对政府能够提供的总体福利保障水平造成负面影响。他举例说，瑞典、荷兰、德国等欧洲大陆国家普遍自有房比例不高，但居民得到的社会福利却很多；美、英、澳等国自有房比例很高，但这些国家居民享受到的福利相对来说却少。瑞典房地产政策一直坚持一个鲜明的特点，就是提倡住宅选择中性(tenure neutral)，努力让居民对买房和租房没有偏好与待遇上的差别。 在欧洲大陆国家中，租房市场的主体通常是非营利性的公共租房公司，它们往往提供成片租房群落，住房来源是政府投资和社会集资，对象主要是面对中低收入阶层，在政府补贴下，租金要比市场租金低很多，以保本、非营利为原则。当然这些国家同时也有相当一部分私人租房产业，主要面向中高收入中职业流动性比较大的群体。美国基本上都是私人租房，公共租房很少，但如果穷人去私人租房市场租房子，也可以申请到政府的住房津贴。发展租房市场关键是要产业化，要让租房者放心、有安全感，有良好的服务。租房市场的发展在中国大有可为，完全可以形成一个很大的产业，通过信息中介、物业管理、维修服务等环节，创造相当可观的劳动力就业机会，实现丰厚的服务产业附加值，同时会有效促进城市劳动力市场的发展。 |
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