房首付上调有理由吗？

　　【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《江苏商报》，04版一条题为《买房首付上调有理由吗？》的报道值得向您推荐。以下就是该报记者陈逢春的报道——

　　媒体突然爆出“买房首付可能提高”，引发各界广泛关注。尽管这一消息目前未得证实，但在当前房地产市场高烧难退的形势下，这一消息决不会“凭空”出现。江苏商报整合大量资料，从当前房价的涨幅、外资的动向、银行的举措以及国外的教训等角度入手，探寻“首付上调”这一消息出现的背后根源买房首付上调有理由吗？

　　购房首付比例将要从目前的三成提到四成，甚至更高？

　　4日，据一条来自北京媒体消息称，银监会明确表示“希望提高房贷首付”。该消息称，大概一周前，中国银监会主席刘明康有一个讲话，希望商业银行提高首付，一方面是为控制银行信贷规模，另一方面是目前一些地区房价上涨得十分厉害。

　　此消息若属实，则是自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为“最低不得低于30%”之后，购房首付的再次调高。

　　“买房首付要上调”传言的再次出现，引发了社会各界的广泛关注———对于购房者来说，这意味着一次性又要多掏不少钱；对于银行来说，提高首付比例业务量很可能萎缩；对于职业炒房者来说，这一举措能抑制部分投机行为，会让人们对目前持续上涨的房价多一些期待……

　　当然，房贷首付提高需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还需要考虑消费者的承受能力。而且，这一消息目前并没有得到证实。但其突然出现，不得不让我们寻找引发的种种缘由：

　　2007年上半年，全国房价涨幅超过16%；千亿美元外资，在人民币升值背景下，正在充当推高房价的另一推手；央行今年6次上调存款准备金率，使不少商业银行资金趋紧；与此同时，美国房贷市场所引发的一场危机，也给了我们很多的思考空间……

　　传言：买房首付要提高？

　　“如果真的提高首付，我就更买不起房了。”获知传闻的成小姐告诉记者，自己想买一套50万元以内的房子，按照首付三成的比例，能够接受的最高额就是15万元，若将这一门槛提至四成、五成甚至更高，“要么缩小总价，要么就直接放弃买房。”

　　记者随机采访的几位准购房者都表示，若提高首付比例，最直接的后果就是增加买房者的压力。

　　5日，南京几家银行及多位房地产业内人士在接受江苏商报采访时，却均表示“没有收到通知或文件，没有听到确切的信息”。据了解，目前南京几乎所有的银行一手房和二手房按揭贷款首付标准都为三成，公务员、医生等部分在银行看来资信较好的客户，首付可以放宽到两成。

　　上调传言再次出现这条来自《新京报》的消息称，该报记者8月3日从商业银行内部获悉，近期银监会已经明确表示，希望提高房贷首付，不过商业银行目前尚未有动作。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后，购房首付可能再次调高。

　　“大概在一周前，中国银监会主席刘明康有一个讲话，表明希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外目前一些地区房价上涨得十分厉害。”3日，一商业银行个人房贷部总经理告诉该报记者。

　　其实，在今年5月份市场就曾有过“央行将要求提高房贷首付至四成或五成”的传言，但该传言随后不了了之。

　　记者3日就此事向央行新闻处求证，工作人员表示：“目前央行没有发布任何这方面消息。”此后他补充说，房贷首付提高需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还需要考虑消费者的承受能力。

　　记者又采访了光大和农行房贷部负责人，两家银行均表示尚未接到相关通知。

　　能抑制房地产投机“毫无疑问，提高首付确实可以抑制房地产投机。”北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆指出，如果某投机者有90万元，当首付标准为三成时，他可以炒作三套90万元的住宅。如果首付标准提高到四成，他就只能炒两套了。尽管如此，由于炒房者往往有较雄厚的资金，他们未必在乎首付比例的高低。“除非房地产业已出现严重的倒买倒卖，否则用不着提高首付。”

　　徐滇庆认为，提高房贷首付，名义上似乎可以降低房贷风险。然而，在正常情况下，房贷首付三成已经将风险概率降到很低了，再降低一些，在统计上已经没有意义。但提高首付却伤害了对房地产的正常需求，依靠房贷购房的大多是普通百姓。

　　对于“首付上调”的传言，银行业界也不叫好。“现在企业贷款风险较高，住房按揭可以说是银行的优质资产，风险低，利润高，银行都很看重这一块，如果提高了首付比例，业务量很可能萎缩。”一位银行房贷部门人士称。

　　中国社会科学院金融研究所王松奇表示，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价作用并不大。他认为，房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源，调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。

　　今年以来，虽然央行6次上调存款准备金率，3次加息，但是我国金融机构的房贷规模依然高速增长。央行近期已不止一次地强调房地产市场风险，在此之前，央行也指出要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。

　　据记者了解，近期已经有一些银行开始收紧房贷业务。招行北京分行已加强了对循环贷的审查，只对拥有两处以上房产的个人开展这一业务，对销售时间超过5年的一手房均不予以受理。民生银行深圳分行相关人士也透露，已停办了部分房贷衍生项目。而建行浙江分行则已暂停办理包括个人商业住房贷款、个人消费贷款等在内的个人类贷款业务。

　　现状：银行收紧贷款业务

　　虽然按揭贷款首付是否会上调目前尚未确定，但是另一大贷款品种———个人抵押贷款却已经提高了门槛。

　　近日，市民高先生准备将手上的一套位于长乐路58平方米房产找银行做抵押贷款，可是却被南京建设银行告知，目前该行已经停办了该业务。而到南京银行再贷时，却被告知，60平方米以下的房产贷款已经不做。抵押贷款不好做了据了解，建设银行和南京银行是南京个人抵押贷款业务量最大的两家银行，他们暂停或提高个人抵押贷款门槛，也意味着南京个人抵押贷款不好办了。

　　对此，南京银行业人士透露，由于上半年一些商业银行放贷过量，所以相关银行采取了一些措施收紧银根，平衡信贷。同时，这也是执行人民银行的要求，严格把关贷款人资格、资金流向，谨防流动性过剩。

　　根据人行南京分行营管部的统计数据显示，截至6月末，我市金融机构个人消费贷款（不含房贷）余额为117.5亿元，比年初增加31亿元。“个人消费贷款有六成以上都流入了股市。”银行知情人士透露。

　　为了止住贷款入市的现象，南京多家银行开始提高抵押贷款门槛。

　　中信银行南京分行个人消费信贷中心娄勇告诉商报记者，针对个人住房抵押贷款客户，该行目前已经加紧采取了一系列严格审查措施，尤其是借款人的资金用途，并加强贷后跟踪，对于不符合资金用途的用户一律不予批准。

　　此外，农行、光大等尚在开办抵押贷款的银行也都表示，贷款发放的审核要求更为严格，部分银行甚至已经着手追回以前发放的没有用途证明的个人信用贷款。部分小企业融资受冲击银行在抑制银行资金进入股市的同时也让部分小企业的融资受到冲击。

　　作为南京小企业贷款最具特色的光大银行相关人士表示，许多小企业及个体户因公司治理不规范、无法提供完整会计报表等原因，达不到银行的小企业贷款标准要求，无法以企业名义申贷。“因此，小企业申请经营性贷款，过去多以个人住房抵押名义运作，银行也将部分经营性贷款混杂个贷业务。”

　　“银行收紧个人信贷之后，这部分小企业融资将可能受到冲击。”上述人士表示。

　　不过，商报记者同时了解到，对于已经申请并获得抵押贷款的客户暂时不受政策影响，只须在贷款合约规定的时间内还款即可。而那些个人资信比较好的，贷款依然可以发放，只是贷款额度可能没有以往那么高。抵押贷款预计10月解冻对于相关银行何时解冻抵押贷款，商报记者在采访中并未得到明确答案。不过，南京相关金融专家则认为，抵押贷款作为一种消费贷款，银行是不允许消费者把贷款用于投资炒股、购买基金的，因为投资有风险，一旦失败，便很难偿还银行贷款。

　　因此，银行停办抵押贷款，一方面可以制止一些人借道贷款入市的现象。另一方面，也直接放缓了部分企业的扩张投资，可缓解目前经济过热的局面；同时也避免了新的信贷资金入股市及抑制投机炒房。

　　“由此看来，相关业务的解冻预计要到10月份左右。”南京相关金融专家表示。

　　外资：疯狂下注二线城市

　　外资对高房价的潜在推动已不容小视，其咄咄逼人的态势显然已经纳入监管层的视野。

　　“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”2007年7月31日，央行上海总部在《2007中国区域金融稳定报告》中指出上述动态“需要引起关注”。

　　一位业界专家与记者一起梳理了外资投资计划，发现已经或者将要聚集到二线城市的外资规模将有千亿之巨。“仔细算算就会被吓一跳，我估计目前在二线城市开发的外资已经有千亿元之巨。各种主体的外资，通过各种渠道，正在进入二三线城市。”

　　今年4月，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。之后，和记黄埔地产将投资120亿元，将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。和黄拿地凶猛，投资额达数百亿元，二线城市成为和黄投资重点。

　　恒隆地产主席陈启宗也公开宣称，今后将不再增资上海，改为投资其他二线城市。同时，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿～250亿港元。

　　不久前，恒基高层透露将在江苏发展四个项目，投资额共计80亿元。新鸿基正在携手华润，在二线城市攻城略地，预计，可投资额不下百亿元。瑞安地产去年通过上市，以及其他方式，境外融资不下百亿元，都用于内地房地产投资，主要也是用于重庆等二线城市。腾飞集团也表示将通过投资逐渐追加到125亿元，并专门在境外发行了基金，用于中国投资。

　　而这些外资巨头均为投资内地二三线城市的主要力量，粗粗算来规模已过千亿元。

　　事实上，国家已经对外资在限制。“现在外资很难直接进入内地市场，所有外资投资内地，任何一笔钱，都需要到商务部备案，才能结汇。商务部备案，其实是审查。”但是，很多外资还是能够通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入到内地市场。

　　上述专家对记者说：“很难有一个准确的数据，但是，通过公开信息分析再加上比较隐蔽的渠道，千亿元的规模已经很保守。”

　　公开信息显示，外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，可以看出，这都是目前房地产的热门城市。据记者调查，在成都，外资已经占半壁江山还多。重庆是和黄、瑞安几大巨头大面积圈地，外资比重还在增加之中。苏州更是外资云集，日本大和房屋首次进入中国，就是选择苏州。其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。

　　凯德置地的母公司，嘉德置地刚刚公布上半年年报，在2007年上半年净利润达到15亿2070万新元，比2006年同期的2亿8670万新元激增超过5倍。其主要原因是：“主要是由于整体的住宅业务强劲，特别是在新加坡和中国。”准确地说，是因为中国房价上涨给嘉德利润。

外资，正在演绎着一幕幕房地产暴利图景。

南京：开发商“捂盘”产生的成本不计入房价

http://news.jschina.com.cn  2007-8-6 8:28:34  复制本文地址传给QQ/MSN线上好友

    新华网江苏频道南京8月6日电  继今年５月南京市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度后，该市相关部门日前又出台措施稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。    

    据南京市物价局副局长王秀洲介绍，物价局在抓好普通商品住宅明码标价、一房一价、批后管理、加强巡查等工作的同时，将督促“捂盘”惜售的开发商尽快上市，否则增加的成本一律不计入房价。他表示，南京市对新上市商品住宅执行“政府指导价”后，一些开发商消极等待、徘徊观望，其间必然会产生运行成本和管理费用，物价局对此将一概不认，仍按５月１４日之前销售的最高价进行核价，多出的成本由企业承担。此外，还将继续加大市场秩序整治力度，对“捂盘”惜售行为坚决进行查处。

    据南京市国土局副局长丁和庚介绍，南京市将继续加大全市土地供应总量，加大住宅用地内中低价住房建设用地的供应比例，稳步推行“四限一竞”供地方式。继续加大对已出让地块的盘活力度。目前，南京市已没收土地定金１亿多元，收取６６００多万元滞纳金。同时，国土部门将尽量减少大地块的出让，避免囤地现象发生。南京市还落实２１块、４１００余亩政策性住房储备用地。