用玻璃将露天阳台封闭 遭物业起诉 法院判决业主将阳台恢复原状 法院认定———
刚刚把自家的北阳台封闭了没两个月，业主孔某就被物业公司告上了法庭。
物业认为，孔某擅自用玻璃将开放式阳台封闭，改变了楼宇外观的整体风格，损害了全体业主的权益，违反了物业管理公约的规定。据此，物业请求法院判令孔某将北阳台恢复原状。
对此孔某则认为，阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，自己依法享有专有所有权。而封闭阳台是自己对专有使用权行使支配权的结果，是符合行使专有所有权的正当性要求，物业无权加以干涉。再说，从城市的整体而言，自行封闭阳台也是北京居民的居住习惯。孔某认为自己的行为并无不妥。
法院在审理中查明，孔某与开发商签订的购房合同中约定，房屋北侧的观景阳台为非封闭。合同还约定，该商品房按照建筑面积计算房款。另外，该小区物业管理公约中明确规定：未经政府有关部门批准，相邻产权人、物业管理委员会及物业管理公司的书面同意，禁止破坏、擅自改变房屋结构、外貌和用途。办理入住手续时，孔某曾与物业签订承诺书，承诺遵守该公约。
朝阳法院经审理，判决孔某将北阳台上的封装材料拆除，恢复阳台的非封闭原状。
法官析案
俞里江法官：本案中争议的焦点在于孔某封闭北侧阳台的行为是否属于对专有所有权的正当使用。
北侧的观景阳台为开放式阳台，这在双方签订的购房合同中已经明确约定。同时，根据相关规定，开放式阳台的建筑面积是小于封闭式阳台的建筑面积的。孔某是按建筑面积交纳的房款，其所交纳的房款中，其中北侧阳台是按开放式阳台换算成建筑面积计价的，如果孔某自行封闭阳台，则实际上改变了其支付房款所取得的相应建筑面积，变相取得了不当利益。
应当指出的是，当事人行使权利应当遵循诚实信用原则，不得滥用权利。具体到本案，也就是说，尽管孔某取得了所购之房的所有权，但该所有权的范围应受合同约定及法律规定限制，其专有所有权的界限亦应根据买卖合同约定及法律规定予以确定。
在此，孔某对北侧阳台的专有所有权仅在该阳台性质为非封闭的情况下才能合法成立。如果阳台的性质未经合法程序由孔某自行变更，则对于因变更产生的新的利益，孔某只有在有法律依据及合同依据的情况下才能合法享有。否则，孔某通过自行行为取得新利益的行为就不是合法行为，其对专有所有权的行使就构成了权利滥用。
退一步讲，孔某封闭阳台的行为即使是合法行为，也违反了其遵守物业管理公约的承诺。
据此，法院作出上述判决。 |
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