开发商售出房屋后，延迟两个月给购房者办理房屋所有权证和国有土地使用权证。于是，购房者一纸诉状将开发商告上法院要求赔偿损失。10月12日，江苏省苏州市金阊区人民法院审结了该起买卖合同纠纷案，判决被告苏州科技发展公司赔偿原告钱某逾期办证违约金7144元。
2004年7月24日，钱某向苏州科技发展公司购买了位于阊胥路的两套房屋，双方在“买卖协议”中约定了房屋面积、单价和总价，还约定逾期交房和逾期付款违约金为日千分之三。次日，钱某和苏州科技发展公司签订了补充协议，约定由苏州科技发展公司在2005年3月1日前办出房屋所有权证和土地使用权证，如因苏州科技发展公司原因未能如期办理完“两证”手续，钱某则有权取消购房合约，苏州科技发展公司退还全部房款并赔偿钱某已付房款的同期银行商业贷款利息。
协议生效后，钱某依约在2005年3月1日前向苏州科技发展公司支付了两房购房款合计667604元，然而苏州科技发展公司直至2005年5月9日才将房屋“两证”办理完毕。由于双方就逾期办理“两证”的赔偿问题未能达成一致,钱某于是诉至法院,请求法院判令苏州科技发展有限公司按照日千分之三赔偿违约金。
庭审中,苏州科技发展公司辩称钱某按照逾期交房和逾期付款的标准来计算逾期办证违约金是没有合同和事实依据，并认为“买卖协议”和“补充协议”均未约定逾期办证违约金的具体金额或计算方法，同时钱某又未能提供相应的证据证明其存在损害及损失的具体金额，故请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，根据双方约定，被告苏州科技发展公司应于2005年3月1日前为原告钱某办理“两证”，但其在2005年5月9日才办理完成，故构成迟延办证违约，应当承担相应的违约责任。迟延期间应自2005年3月2日起至“两证”全部办妥之日2005年5月9日止。双方在“补充协议”中约定，如因苏州科技发展公司原因未能如期办理完‘两证’手续，则原告有权取消购房合约，现原告不主张合同解除，仅主张迟延办理房屋权属证书的违约金，对此当事人在协议中均没有明确，且因违约损失数额难以确定，故参照该约定承担违约责任方式计算本案违约金额较为合理，违约金可按原告在2005年3月1日前已支付给被告的两房屋购房款人民币667604元，并按同期银行一年期贷款年利率5.58％计算至“两证”办理完成之日2005年5月9日。据此，法院判决苏州科技发展公司赔偿钱某逾期办证违约金7144元。
[法官说法]
房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房屋产权证是房地产出卖人约定的基本义务。因此，相关的法律、法规对商品房买卖中办理房屋权属证书的期限作出明确规定，1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；2000年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”等。
自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》出台后，对商品房买卖中出卖人办理房屋产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定，该解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释对于出卖人迟延办理产权证，买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定，第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（许丙峰 民钧）
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