房产被查封后依旧出售 卖家被判加倍返还定金

 作者:叶利增 黄 劼

   广东省佛山市的黄女士通过中介机构购买了一套二手房，没想到这套房子其实已被法院查封，无法办理交易过户手续。与卖家商讨无效后，黄女士将卖家诉至法院。日前，广东省佛山市禅城区人民法院对此案作出一审宣判，判令卖家返还双倍定金并赔偿相关损失。

　　●诉讼案由
    黄女士诉称，今年1月12日，她与黄某夫妇及经纪方佛山市龙庭地产代理有限公司 (以下简称龙庭公司)签订了一份《房屋买卖合约》，约定黄某夫妇将其位于佛山市禅城区南桂西路的房产转让给黄女士，房屋价款为24.38万元，如一方违约应向守约方加倍返还定金，并代守约方向经纪方支付代理费。合约签订后，黄女士按约定向黄某夫妇支付了定金款1万元，并向龙庭公司支付了50%的代理费2250元。

　　2月5日，黄女士会同黄某夫妇及龙庭公司的工作人员到房管部门办理房产交易手续时发现，上述房屋在签订合约之前由于其他案件已被法院查封，被限制交易流通，无法办理交易过户手续。而双方签订合同时，黄某夫妇及龙庭公司没有说明此情况，在填写《房地产买卖申报表》时也确认房屋没有被查封。事后，黄女士多次与黄某夫妇协商未果。

　　黄女士认为，黄某夫妇在签约时故意隐瞒交易房产被查封的事实，涉嫌欺诈，致使《房屋买卖合约》无法继续履行，遂将黄某夫妇诉至法院，要求解除合同，加倍返还定金款项2万元及支付相关利息、赔偿损失4500元。

　　●法院判决
    5月18日，佛山市禅城区法院开庭审理此案。黄某夫妇辩称，2008年12月中旬，他们有偿全权委托龙庭公司出售该房屋。龙庭公司中介人员从接受委托至同黄女士签订合同，没有就该房屋的相关问题向他们查询，也没有向他们解释涉及房屋买卖的相关法律、法规。据此，黄某夫妇认为责任不在自己，黄女士的损失应由龙庭公司及其中介人员承担。

　　法院查明，讼争房产已于2007年8月24日被法院查封，黄某夫妇在庭审中确认已收到相关的财产保全裁定书，两人在其房产被查封后仍出售该房产，且无证据证实其作为权属人曾采取积极措施消除对该房产的查封。因此，造成本案合同无法履行责任在黄某夫妇。

　　本案中，黄女士已向黄某夫妇支付定金1万元，依据合同约定，黄女士要求黄某夫妇承担加倍返还定金的责任未违反法律规定，法院予以支持。对于黄女士要求黄某夫妇承担中介机构代理费2200元(记者注：有效凭证证明中介机构代理费为2200元)，该费用实为黄女士的损失，其请求于法有据，法院予以支持。6月27日，禅城区法院一审判令被告黄某夫妇加倍返还定金2万元，并赔偿原告黄女士2200元。目前，此判决已生效。

　　●律师说法
    广东省三正律师事务所律师陈太真表示，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。黄某夫妇在得知其房产被查封后，仍出售讼争房产，导致双方合同无法继续履行，合同目的无法实现。黄某夫妇的行为违反了《合同法》的诚实信用原则，对合同的解除负有过错，应承担相应法律后果。依照《合同法》第九十四条规定，因当事人一方有违约行为导致不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄某夫妇应在合同解除后应按双方的合同约定加倍返还定金，并赔偿相关损失。