“阳光维权”告开发商更易胜诉
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| 中国消费网·江苏频道 (2009-11-30) 来源:中国消费者报 |
作者:薛庆元 扬帆
因前面拔地而起的楼房影响了自己采光，南京市一小区两业主状告开发商，法院一审认定侵权事实明显，判令开发商赔偿。有关专家分析认为，行政许可和侵害采光权是两种不同的法律关系——
享受阳光是每个人的权利，如果因前面拔地而起的楼房影响了自己采光，谁能没有怨言？当业主拿起法律武器准备维护自身权益时却犯了难，告谁呢？告规划部门还是开发商？日前，江苏省南京市玄武区樱海公寓小区两位业主，因阳光权受到侵害，选择了将开发商告上法庭，南京市玄武区人民法院一审判令开发商分别赔偿两原告１万元和８０００元。
业主诉开发商索要阳光权
日前，记者来到樱海公寓小区进行调查。该小区楼房呈南北方向排列，公寓４幢的南边不远处是３幢。当事业主——家住４幢１０２的王女士告诉记者，她于２００３年购得这套住房，并取得产权证，当时她的住房采光较充足，只是在冬天正午以后，由于３幢的遮挡没有阳光。２００５年，在樱海公寓４幢东南方原本空旷的地方出现了建筑工地。王女士和邻居们经过打听得知，这个叫做“采菊东篱”的项目将在与他们一墙之隔的地方建设小高层商品房，楼房呈“Ｌ”形，可能会让４幢部分居民采光受到较大影响。
于是，在“采菊东篱”开工当天，樱海公寓４幢的部分业主曾来到施工现场试图阻止，没有结果，原因是“采菊东篱”有各项合法手续。随着“采菊东篱”一天天的“长高”，王女士发现自家的阳光一天天变少，“短的时候，家里一天只能照到２０分钟太阳。”王女士在与“采菊东篱”的开发商——南京市方圆置业发展有限公司（以下简称方圆置业公司）交涉无果后，以生活质量受到影响、房产价值因此受损为由，将方圆置业公司告上南京市玄武区人民法院，索赔５万元。与她一同起诉的，有她的一位邻居。
侵权明显开发商被判赔偿
在法庭上，被告方圆置业公司辩称，开发建设“采菊东篱”项目是经过规划部门审批的，在依法取得使用权的土地上建房不具有违法性，不构成侵权，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，本案中，尽管被告开发的项目已通过规划部门审批，属于合法行为，但行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。勘验结论证明，被告的楼房实际建成后，原告所居房屋有效日照时间锐减，家庭生活质量有所降低，因此，被告的建设行为已侵害原告的日照利益，应承担民事侵权责任。结合原告房屋的地段和位置，并综合考虑住宅的朝向、层数、布置方式、日照等情况，今年２月初，玄武区法院做出一审判决，判令开发商赔偿王女士１万元，赔偿王女士的邻居８０００元。
一审判决后，方圆置业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
采光权受侵最好告开发商
据了解，因新建楼盘遮挡阳光而引发的阳光权纠纷，在近几年城市发展过程中呈现出明显增多的趋势，业主同样是提起诉讼，获得的结果却不一样。
２００３年，南京市发生了４９名检察官讨要阳光权起诉南京市规划局的诉讼（本报２００３年３月２０日曾做详细报道）。有关法院审理认为，规划局核发的建设工程规划许可证在发证程序及适用法律、法规上并无不当，故驳回了其诉讼请求。行政诉讼官司败诉后，２００６年１月，其中一名王姓检察官以同样诉求起诉开发商，法院一审判决开发商赔偿其３９６１８元。
同是阳光被挡，为什么起诉对象不同结果不一呢？３月１７日，著名宪法行政法专家、南京师范大学博士生导师刘旺洪对记者分析说，行政许可和侵犯阳光权是两个法律关系，造成樱海公寓小区两业主阳光权被侵害的正是被告方圆置业公司的建房行为，两者之间存在明显的因果关系，因此被告要承担责任。当然，如果被告方圆置业公司因此而蒙受了重大损失，他们可以向许可机关提起行政诉讼，但这是被告与规划许可部门之间的行政法律关系，与原告的诉求无关。
“也就是说，项目审批形式上的合法，并不能掩盖事实上的侵权。这为今后的阳光权维权指出了一个方向——直接向开发商索赔，而不是去探究规划部门的责任。”３月１８日，江苏当代国安律师事务所副主任鲁民接受记者采访时说，“过去发生阳光权侵权案件，业主往往是寻找规划的漏洞起诉规划局，目标是打赢官司让规划局撤销规划许可证，拆除违建以达到排除妨碍的效果。问题是，规划局审批的形式往往合法，业主胜诉的可能较小。相比之下，直接状告开发商较为简单，在阳光权受到侵害这一事实中，开发商的因果关系明确，事实清楚，对于原告业主来说是较为便捷地解决纠纷之道。日前，《物权法》已获审议通过，其中第８９条规定，‘建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照’。待《物权法》实施后，类似的侵权行为将更加容易受到惩罚，业主们的权利也会得到更好保护。”
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南京修改城市规划条例实施细则
记者从南京市规划局获悉，作为城市建筑规划审批重要依据的《南京市城市规划条例实施细则》（以下简称《细则》），日前完成了第三次修订，修订后的《细则》强调了对广大市民阳光权的保护，修改了有关住宅间距的规定。
据南京市规划局副总规划师陈乃栋介绍，在最小楼间距上，新《细则》做了具体调整。不少建筑最小楼间距都增加了１—３米，这将使更多市民享受到阳光，享受阳光的时间也会长一些。此外，在旧《细则》中，楼间距系数（楼高／楼间距）要按照房屋不同的偏离角度，乘上不同的折减系数，得出控制系数。新《细则》则简化成“平行”、“垂直”和“并列”３种形式，更加清楚地确定楼间距最小控制值。
（薛庆元）
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４９位检察官讨要阳光权
１９９４年，江苏省检察院４９位检察官入住南京市三牌楼大街１２５号至１３７号两幢７层楼房。２００２年初，３幢高层建筑建成，检察官们的两幢楼房采光通风受到影响，居住质量不如从前。
２００２年１２月１３日，４９位检察官们以开发商侵犯其阳光权，将一份行政起诉书递到南京市鼓楼区人民法院，要求法院依法撤销南京市规划局违法核发许可证的具体行政行为。
２００３年５月，南京市鼓楼区人民法院作出一审判决，南京市规划局在建筑批复过程中无违法行为，驳回４９位检察官的诉讼请求。
４９位检察官对此不服，向南京市中级人民法院提起上诉。２００３年１０月，南京市中级人民法院审理此案后作出终审判决，上诉人（４９名检察官）认为被上诉人（南京市规划局）违法审批，导致其日照、通风、采光的合法权益受到侵害，缺乏事实和法律依据，不予支持，驳回诉讼请求。
行政诉讼官司败诉后，其中一王姓检察官于２００６年１月向鼓楼区法院提起民事诉讼，要求侵犯其阳光权的江苏金亚房地产开发公司“排除妨碍，恢复原状，赔偿损失”。
２００６年６月，鼓楼区法院审理后认为被告侵权事实清楚、证据确凿，遂作出一审判决，判令江苏金亚房地产开发公司赔偿王姓检察官３９６１８元。目前，该判决已生效。
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