江苏楼市调控政策出炉 专家详解“新五条”

　　拉动消费

　　契税优惠政策继续执行

　　新规：去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。

　　解读：在2008年底我省出台的“省十条”中，契税优惠是最重要的拉动消费的措施，即将契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房下调到1%。目前这一政策将继续有效，只是将其中1％税率的优惠对象，更明确为居民购买自住和改善型普通商品住房，而购买非普通商品住房，比如住宅中的高档房，以及商铺、写字楼等非住房，契税为3％。省建设厅副厅长彭向峰强调说，契税优惠在去年的文件中并没有明确规定截止日期，而这次继续实行主要是为保持政策的连续性和稳定性，鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，以进一步提高居民住房水平。

　　这一契税优惠还将实施多久，在意见中仍然没有明确。有关部门解释说，“何时取消要看市场发展，所以目前暂不能确定实施有效期。”至于改善型普通商品住房如何界定，全省尚无统一标准，由地方自行掌握。

　　鼓励各地自定优惠政策

　　新规：各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房合理消费的政策和措施，比如提供购房补贴、最低首付款比例和利率优惠等。

　　解读：除了全省统一的契税优惠外，此次“新五条”强调了地方政府可以自定政策，接下来各地还可能会有进一步的动作，市民购房可能享受更多补贴和优惠。但“从实际出发”也明确了地方政策须考虑各地的切实状况，因地制宜，而不是一刀切。

　　有专家指出，目前已步入后金融危机时代，但市场仍不稳定，房地产支柱产业作用依然明显，因此对居民合理的住房消费依然要扶持。这也是促进楼市发展，并进而带动上下游产业链的重要手段。

　　平抑房价

　　房价涨得快，可实行备案制

　　新规：密切关注商品房价格走势，探索完善加强商品房价格监管的方法。特别是房价上涨较快的城市，可通过对新建普通商品房价格实行备案制度等管理手段，遏制商品房价格过快上涨。

　　解读：去年底，我省取消了普通商品房核价制度，让开发商根据成本和市场供求状况，自主制定房价。不过随着房价的不断上涨，老百姓希望物价部门加强监管的呼声也越来越高，房价备案制度呼之欲出。目前我省昆山、宿迁、泰州等地已经试行了房价备案，要求开发商在销售前，将房价报物价部门备案。

　　据了解，我省本也拟出台全省统一的房价备案制度，规定开发商在首次开盘定价或中途想涨价时，必须提前15天到物价部门备案。但由于各地楼市情况不一，价格的管理也有松有紧，因此省备案制度迟迟未能出台。此次让各地根据实际情况，自行决定是否出台备案制度，也是比较稳妥的做法。南京等房价上涨较快的城市，出台的可能性也最大。

　　增加普通房供应

　　新规：各地要进一步完善和落实住房有效供给的各项措施。根据市场变化及时调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房供应，适当增加中低价位、中小户型普通商品住房和公共租赁房用地供应，合理确定房地产用地的供应规模、供应节奏，加大闲置土地清理处置力度，督促开发企业严格履行土地出让合同。

　　解读：商品房供不应求必然会推动房价上涨，由于去年房地产陷入低谷时，各地的土地出让颇为冷清，大量地块流标，这也有可能导致明年商品房的上市量下降。因此继下半年我省要求各地制定措施，促进房地产新开工之后，此次在“新五条”实施意见里，又把平衡供求关系作为遏制房价过快上涨的重要举措加以落实。

　　至于具体的措施，包括从源头土地入手，加大普通住宅特别是中小户型、中低价位商品房用地供应；各地要探索建立行政审批事项集中会商机制，提高行政服务效率，推进在建住宅施工进度；编制好年度土地供应计划和商品房建设计划，并及时向社会公布，稳定市场预期，合理引导市场需求，避免恐慌性抢购。

　　此外，“新五条”还要求各地对圈地不建、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、发布虚假销售广告等违法违规行为开展专项整治。

　　严格“二套房”信贷　　新规：各地要认真落实国家有关住房转让环节税收政策，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。要加大差别化信贷、税收政策的执行力度，严格执行“二套房”信贷政策，抑制投资投机性购房。

　　解读：在鼓励自住型和改善型消费的同时，“新五条”也明确强调了要抑制投资投机性购房。除了执行国家统一规定的营业税“2改5”政策外，我省还特别强调了税收、信贷差别化政策的执行力度要加大。省住建厅有关人士表示，由于各地市场发展不平衡，所以省里没有出台统一规定，而是希望各地根据实际，有针对性地加强调控，比如进一步提高“二套房”的贷款门槛等等，将投资投机者逐出市场，让需求回归合理，防止炒房族炒高了房价。

　　规范市场

　　鼓励实行现房销售

　　新规：各地要研究完善商品房预售制度，严格预售许可条件，强化预售方案管理，鼓励有条件的地方实行商品住房现售。

　　解读：据省住建厅相关人士介绍，目前市场上商品房一般采取预售制度，但看图纸买房有时也会出现夸大其词、“货不对板”等问题。在消费者拿房之后，关于房价以及房屋质量等的投诉不断。因而住建部曾在一次座谈会上表示，希望有条件的地方进行现房销售。我省此次也将鼓励现房销售写入意见。一来可以减少质量纠纷，二来开发商可以根据现房状况确定房价，价格与品质更匹配。

　　加大保障

　　部分城市可扩大保障面

　　新规：房价上涨较快的城市，可根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力等因素，逐步扩大住房保障覆盖面，提高保障住房标准。

　　解读：为了解决中低收入人群的安居问题，“新五条”不仅提出要在全省推广经济适用住房、廉租住房共有产权和经济适用住房一次性购房货币补贴等经验，开展公共租赁住房示范项目建设，加强住房公积金贷款支持经适房建设试点等之外，还特别提出了一条新措施，即在房价涨得快的城市，通过扩大保障面，将更多买不起房的中低收入人群纳入住房保障之列。

　　强化责任

　　各地还将出台调控措施

　　新规：强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。

　　解读：省住建厅房产处处长陆建生表示，省“新五条”还只是一个原则性的指导意见，很多具体措施还需要各地因地制宜地自行制定。同时，地方政府责任也被列入“新五条”内容之一，要求各地切实保持市场稳定，避免大起大落。

　　记者也发现，省“新五条”给地方政府留下了很多调控的空间，比如各地可以自主制定鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房的措施；可以制定实行房价备案制度；完善预售制度，实行现房销售；扩大住房保障覆盖面，提高保障标准等等。而根据省意见的要求，接下来各地都将结合实际情况，研究具体的贯彻落实措施。 

　　三大释疑

　　　  1、明年房价将以稳为主

　　专家细释调控政策三大疑问

　　契税继续优惠能否进一步撬动市场？房价能否得到有效平抑？江苏的调控措施有没有开对药方，接下来又留下了多少调控空间？昨天，在省调控新政出台之后，本报记者随即采访了房地产专家和业内人士，分析新规对明年房地产市场和房价的影响。

　　明年房价会下跌吗

　　关键词：平稳

　　平抑房价是省“新五条”的目的之一，而背景也是由于部分城市房价上涨过快。南京房地产促进会秘书长张辉认为，房价是由供求双方决定的，“今年透支了大量的购买力，恐慌性消费层出不穷，正是这个原因，导致了房价的非理性增长”。据他估计，南京今年房价的涨幅在50%到70%左右，这是一个惊人甚至是骇人的数据。他认为，明年的需求量肯定会存在一定程度的下滑，需求少了，房价将随之保持平稳。不过，张辉也表示，从去年以及今年南京拍卖的土地数量来看，比正常年份偏少，因此明年楼市的供应量也会相应减少，“换句话说，在需求与供应同时缩水的情况下，房价会出现稳中小升的态势，但是不会出现今年这样疯涨的局面。”

　　多位开发商也表示，优惠政策的延续将鼓励消费，导致房价下跌的可能性很小，但是像今年这样猛涨的局面，多数开发商也不希望出现。“楼市平稳最符合多方的利益，忽上忽下不利于整个房地产行业的发展，也容易导致社会隐患”。

　　此外，再加上政府着力平衡供求的措施，明年稳定应该成为主旋律。

　　2、楼市火爆能否继续

　　关键词：短期观望

　　前段时间的购销火爆在很大程度上是消费者想抢在政府优惠措施取消前购房，赶上优惠的末班车，不过接下来继续火爆的可能性就不大了。张辉表示，既然政策已经全部明朗化，许多买房人也就不会急于出手，短期内的观望是可以预见的。再加上冬季本就不是商品房销售的旺季，各家楼盘推房的步伐也会放缓，“买房人会觉得我现在买和年内买都一个样，所以会选择暂时观望，看看房地产市场到底怎么走，”张辉认为，明年一季度将是一个过渡期，市场上的购买力会出现一定程度的冷却。

　　南京合众联恒策划公司总经理程鹏认为，观望的期限将取决于“差别化”政策的程度，过猛肯定会造成投资和投机需求的“退场”，市场的需求会出现较大幅度的萎缩，销售可能会有所下滑，过轻则不会有太大影响。江苏苏垦机构董事长经纶则表示，如果明年信贷政策不发生大的波动的话，市场仍将保持平稳。“从目前出台的一系列政策来看，如果银行在给予开发企业的贷款、给予普通购房者的房贷方面，不发生大的变化，明年上半年的房地产市场将趋向平稳。”

　　3、调控措施到位了吗

　　关键词：不搞“一刀切”

　　张辉表示，从此次省政府出台的“五条意见”可以看出，与中央的步调完全保持一致，尽管各地是否出台进一步促进消费的意见还有待明确，比如南京的补贴是否继续，不过从这次调控的精神可以预测得到，很可能将继续沿用。张辉认为，虽然今年的政策继续沿用，不过其中的“差别化”会越来越大，也就是说“有保有压”，对于自住、改善型需求将鼓励与支持，而对于投资以及投机性购房将严厉抑制。“比如说，首次购房的首付政策予以保留，利率优惠也有望延续；但是对于购买二套房甚至多套房的炒房人，首付提高是必然，而且不排除利率也会相应上浮，增加他们的成本”。

　　事实上，不仅仅是江苏体现了“差别化”，国家对于房地产市场有紧有松的政策也很明显，一方面是明确指出，鼓励自住型和改善型住房消费，而另一方面，又指出要遏制部分城市房价上涨过快的势头，改变了以往“一刀切”的或打压或拉动的做法。

　　天正集团一位负责人向记者表示，对于省政府出台的政策“相当支持”。该人士解释说，中国的房地产市场一向被称为“政策市”，政策对市场的影响巨大，无论是对开发商还是购房者。因此，对于当前的房地产市场而言，稳定比什么都重要，“购房优惠政策的延续，不仅保护了老百姓的买房利益，从长期看，也是对开发商的支持。”

　　而接下来，还有哪些调控措施可能推出？业内人士认为，从国家政策层面来看，“二套房”贷款的政策有望出台，首付提高至50％并非空穴来风，因为控制贷款、增加交易成本正是打击投资投机需求的有效手段。而从省内来看，地方各市的措施也很关键，因为省“新五条”虽有很多新的提法，但毕竟还只是“指导意见”，有待各地进一步贯彻落实，这也给消费者留下了很多期待。