法官提醒购房者:不重视房贷约定会惹出官司
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| 中国消费网·江苏频道 (2010-1-29) 来源:中国消费者报 |
■本报记者 游 婕
“每天一睁开眼睛，就有一串数字蹦出脑海，房贷6000元，吃穿用住2500元，手机电话费250元……”去年，一部在房价飙升背景下反映都市“房奴”生活状况的电视剧在各地热播，引起不少人的共鸣。一方面，“房奴”拥有房屋提高了他们的生活幸福感；但另一方面，繁重的生活压力和知识的匮乏又让他们中的一些人时常忽略房贷约定，结果不仅带来经济上的损失，甚至引发法律纠纷。如何规避房贷存在的风险？购房者在还贷时应该注意什么？近日，北京市海淀区人民法院法官结合有关典型案例进行了解析。
房屋质量存争议拒绝还款不占理
■典型案例
2007年12月，苏先生因购买北京市的一处商品房而与兴业银行一支行及开发该商品房的房地产公司签署了《个人房屋抵押借款合同》。合同中约定，苏先生向银行贷款565万元，贷款期限为10年，房地产公司为其提供阶段性担保，在苏先生未按期足额还贷的情况下，银行有权从房地产公司账户中扣划贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等款项。2008年12月、2009年1月及2月，苏先生未按合同约定向银行还款，银行从房地产公司账户中扣划了20万余元款项。
房地产公司在承担了担保责任后，诉至法院，要求苏先生偿还房地产公司代还的贷款款项并支付违约金等共计21万余元。审理中，苏先生辩称，未能还款的原因是房地产公司造成的，因为房屋存在质量缺陷，导致无法出租，造成资金链断裂，无法偿还银行贷款。苏先生的说法没有被法院认可，2009年7月，法院作出一审判决，支持了房地产公司的诉讼请求。目前，此判决已生效。
【法官解析】
海淀区法院民三庭法官宋硕表示，当所购房屋出现质量争议与开发商协商无果时，不少购房人会拒绝还贷，他们认为，这样既可以避免自身权益遭受更大损失，又能以此引起开发商的重视。这种想法和做法是错误的。
借款合同是购房者因支付购买房屋的房款而与银行产生的借贷合同，该合同的性质是借贷关系；而商品房预售合同是购房者因购买房屋而与开发商产生的买卖合同，该合同的性质是买卖关系，两类合同性质不相同。苏先生不还款的理由是针对商品房预售合同并非针对借款合同，且银行及房地产公司在借款合同中并无违约行为。因此，房地产公司在承担保证责任后，有权向苏先生追偿保证金及违约金。
【法官提示】
因购买房屋而向银行借贷的人要注意，拒绝还贷不但无助于解决房屋质量争议，反而会将借款人自身置于被告地位，并额外支付违约金、罚息等费用。所以，当购房人与开发商因房屋质量产生纠纷时，最为有效的办法是依据购房合同对开发商提起违约诉讼，要求开发商赔偿损失或解除购房合同。
合同约定未履行按时还款仍被诉
■典型案例
2003年10月，北京银行一支行与王先生及一家房产经纪公司签署《个人住房抵押借款合同》约定，银行向王先生提供金额为96万元的二手房个人住房借款；就借款合同项下的债务，王先生使用所购买的一处房屋向银行提供抵押担保，王先生及房产经纪公司有共同的义务和责任及时办理上述房屋的抵押登记手续。合同签署后，银行依约向王先生发放了贷款，王先生购买了约定的房屋，并办理了产权过户手续。
在借款合同履行期间，王先生一直正常还款，但未按约定配合银行办理抵押登记。银行虽多次向王先生及房产经纪公司催促无果。在随后的5年多时间里，银行在借款合同项下的抵押权始终没有实现，故诉至法院，要求王先生及房产经纪公司立即配合银行到相关房地产行政管理机关办理抵押登记申请手续。
法院审理发现，借款合同明确约定由王先生及房产经纪公司办理所购房屋的抵押登记手续。此外，银行与房产经纪公司签订的《二手房抵押贷款合作协议》也约定该公司承诺在借款人取得房屋产权后两个月内办理完毕抵押登记手续。因此，2009年7月29日，法院一审判决王先生及房产经纪公司配合银行到相关房地产行政管理机关办理房屋的抵押登记手续。目前，此判决已生效。
【法官解析】
宋硕告诉记者，借款合同对借款人、银行及保证人（通常为开发商或售房单位）的权利义务约定十分细致、明确。因此，借款合同往往由多个章节、几十条条款构成，面对数十页的合同，借款人往往只关心还款日期及还款金额，时常忽略其他义务的约定。与之相对应的是，为防范和应对金融风险，当前各大银行均加强和完善了信贷流程的操控和监督，严格执行借款合同约定，不仅对逾期还款的行为加大了催缴力度，同时对办理房屋抵押登记问题亦尤为看重，以期消除潜在的信贷风险。
【法官提示】
借款人签订合同前，一定要厘清自身权利义务，必要时还应向银行信贷人员进行咨询，并及时配合银行办理相关手续，切勿因怠于履行相关义务引来诉讼纠纷。
还款时常晚几天马虎惹出大麻烦
■典型案例
2001年7月，杨先生与银行及开发商签订《个人购房借款合同》，约定杨先生向银行贷款137万元，借款期限为20年；合同履行期内，如杨先生连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息，该行有权要求杨先生提前清偿全部贷款本息；开发商自愿为杨先生提供连带责任保证。
在合同履行期间，杨先生每月都向银行还了款，但由于记错了还款期限，还款日期经常晚于规定的期限，结果长期叠加，到2009年5月，杨先生已累计60期未按时向银行还款。2009年6月，银行诉至法院，要求杨先生提前偿还借款本金及利息共计98万余元，并由开发商对上述还款承担连带清偿责任。2009年11月，法院一审判决杨先生提前偿还银行借款本金及利息，并由开发商承担连带保证责任。目前，此判决已生效。
【法官解析】
宋硕表示，在借款合同中，银行对借款人的还款日期及还款方式均进行了明确约定，除此之外，大部分银行对借款合同履行期间的违约责任亦进行了特别约定。通常当借款人累计或连续逾期还款次数达到借款合同约定的解除情形时，银行大都依据合同约定，行使解除权并要求借款人提前偿还贷款本金及利息。即便借款人在诉讼中将拖欠款项足额补缴并承诺今后按时守信还款，银行也大都不肯让步。
【法官提示】
借款人一定要牢记借款合同关键条款和履约期限，特别是对违约责任的承担情形要予以重视。此外，还可将闲散资金提前存入还款账户，避免因工作繁忙或粗心大意出现逾期记录，增添房贷烦恼。
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