45平方米蜗居要按高档住宅缴契税

■本报记者 吴采平

　　在湖北省武汉市，消费者购买每平方米价格超过7000元的住宅，不论面积大小均要按高档住宅缴纳契税。据了解，经过去年以来的房价上涨，目前该市中心城区不少在售楼盘的均价已经超过这一标准。不少购买了小户型住宅的市民对该标准的合理性提出了质疑。有关专家呼吁，有关部门应根据房地产市场情况及时调整高档住宅标准。

小户型要按高档住宅缴契税

　　3月初，武汉市民马先生通过按揭贷款方式在该市市区购买了一套50平方米的商品房，单价为每平方米8200元。马先生在办理房产证时被房产管理部门告知，其所购商品房因单价超过了7000元／平方米，属于高档住宅，要按高档住宅标准即按总房款的3％缴纳契税。“我只是一家广告设计公司的普通职员，这是我首次买房，因为财力有限只能购买小户型，没想到还算是‘豪宅’了。”马先生在接受记者采访时抱怨说。

　　武汉市民刘先生告诉记者，他不久前在市区购买了一套45平方米的小户型住宅，办理房产证时遇到了同样的情况。“我是首次购房，45平方米的住宅可以称为蜗居，没想到还要按高档住宅来缴纳契税。”刘先生说。

　　据悉，今年以来，武汉市不少购房市民都有和马先生、刘先生同样的感受。目前，武汉市中心城区不少在售楼盘均价已越过8000元／平方米，万元楼盘超过了30个。今年2月，该市汉口区二环路内的楼盘成交均价已经突破9000元／平方米，武昌区楼盘成交均价也达到8677元／平方米。不少购房市民在抱怨房价不断上涨的同时，也对该市高档住宅标准过低表示不满。

高档住宅标准已相对落伍

　　记者了解到，普通住宅和高档住宅的概念出现于2005年。当年5月，建设部等七部门共同发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，首次提到了普通住宅的概念，并对普通住宅提出了3个原则性条件，即：住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。

　　武汉市住宅保障和房屋管理局市场处处长赵泽山告诉记者，该市于2004年出台了划分普通住宅和高档住宅的标准。当时规定，从2004年3月1日起，该市别墅、房价单价超过5500元／平方米或总价超过70万元的商品住宅，划归高档住宅之列，其交易契税为4％，比普通住宅高2％。

　　2008年1月8日，武汉市高档住宅标准有所提高，即别墅、房价单价超过5700元／平方米或总价超过80万元的商品房，被划归高档住宅之列，其交易契税为4％，比普通商品房高2％。这个标准执行到了2008年10月24日。

　　2008年11月1日起，武汉市再次调整了高档住宅标准。中心城区普通住宅应同时满足以下条件，即：小区容积率在1．5（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、单价7000元／平方米以下、总价不超过100万元（含）。反之即为高档住宅。

　　根据规定，从2008年11月1日起，武汉市购房契税分为4种情况，即首次购买90平方米以下普通住宅的，契税为1％；别墅类契税为4％；非普通住宅的契税为3％；普通住宅（90平方米及以上）契税为1．5％。“经过去年房价上涨后，目前武汉市中心城区不少在售楼盘的均价都在9000元／平方米以上，而高档住宅的标准还停留在7000元／平方米，相对于房价的上涨，高档住宅的标准相对落伍了。”武汉市一资深房地产从业人士对记者说。

　　中国指数研究院华中分院提供的数据显示，今年3月份，武汉市交易均价在7000元／平方米及以上的商品住宅销售套数占到了总套数的33％。该市房地产业内人士预测，若今年房价继续保持目前的上涨态势，到年底时，该市可能出现满城尽是“高档房”的情形。

建议根据市场情况调整标准

“从消费者的支付能力来看，现行的高档住宅标准有其不合理之处。”武汉市某在售楼盘一位房产置业顾问邹经理对记者说。该在售楼盘的均价为8900元／平方米，邹经理以购房人在该楼盘购买一套面积为45平方米的住宅为例算了一笔账。单价8900元／平方米，面积45平方米，总价40．05万元，按武汉市现行的标准，购房人要负担3％的契税，即12015元。如果购房人在该市购买一套135平方米、单价为6900元／平方米的商品房，总价93．15万元，则只需负担1．5％的契税，即13972．5元，两者缴纳的契税只差1957．5元。

　　中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍，目前市民对武汉市高档住宅标准争议较大的是价格，普遍认为7000元／平方米的标准偏低了。他认为，国家近几年对房地产业的调控，都遵循了支持和鼓励多建中小套型住宅的思路，鼓励消费者者购买中小户型住宅。而武汉市中小户型住宅一旦单价超标，就要按高档住宅标准征收契税，有些不合理。

　　中南财经政法大学教授乔新生建议，政府有关部门应根据市场实际变化，及时调整标准。如果房价出现较快上涨，可考虑每半年调整一次，这样才能减少“普通住宅变成高档住宅”现象的发生。

　　对此，武汉市住宅保障和房屋管理局市场处处长赵泽山表示，标准的调整涉及多个部门，目前房管部门正在对现有标准是否过低进行调研。

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部分城市普通住宅标准

　　■天津：今年3月1日起上调普通住宅价格标准，普通住宅价格标准每平方米平均上调545元。普通住宅需同时满足以下条件，即：住宅小区建筑容积率在1．0以上（含），单套建筑面积在144平方米以下（含），各区县自定的普通住宅范围内的价格。各区指导价分别为，和平区1．22万元／平方米，河西区9900元／平方米，河东区8400元／平方米，红桥区8800元／平方米，河北区8000元／平方米，西青区和东丽区6300元／平方米，北辰区6100元／平方米。

　　■南京：单套建筑面积在144平方米以下，容积率大于1．0，满足这两个条件的为普通住宅。

　　■上海：单套面积不超过140平方米，房屋总价内环线以内245万元／套、内环线和外环线之间140万元／套、外环线以外98万元／套以下，均为普通住宅。
（吴采平／整理）