江苏省宝应县市民栾先生在县城买了第二套房子，房子面积有110平米，购房当天，他和开发商约定首付20％，可当他去银行办理购房贷款时却被告知，根据国务院房贷新政的有关规定，从4月16日起，像栾先生这种情况，首付必须达50％。栾先生提出退房，开发商说退房可以，但必须承担违约责任，栾先生对此感到很无奈。
购房者：新政实施前签订的协议要算数
栾先生今年50岁，老家在宝应农村，后到县城做起了小本生意，经过多年打拼，在1998年终于攒够了首付款，在县城贷款买了一套80多平方米的住房。2009年，其儿子大学毕业回到县城发展，于是，栾先生打算为儿子购置一套婚房。
今年3月，栾先生在县城相中了一套110平方米左右的房子，由于家里积蓄不多，他与开发商于4月12日签订了购房协议，并约定首付20％购房款，其余按揭贷款。签了协议后，栾先生并没有及时办理贷款手续。4月17日，听周围朋友说，国家推出了房贷新政，栾先生赶紧到银行去一打听，果然，从4月16日起，像他这种情况购房，要首付50％。
栾先生认为：“我是在新政实施前就签订了首付20％的协议，就该按照老协议办事！”然而，开发商没有给出满意答复。
开发商：新政出台就得按新规办事
在和开发商协商无果的情况下，栾先生来到宝应县消费者协会安宜分会求助，工作人员接到投诉后，第一时间找到了开发商。
开发商表示：国家为了遏制房价泡沫化增长，出台了差别化的住房信贷新政策，要求90平方米以上首套自住房首付不低于30%，二套房首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各大银行在接到通知后，4月16日已全面启动了新政的执行标准。
购房协议和房贷新规“打架”到底该依哪一个？
开发商表示：“我们也是按照国家新规定办事，以前的协议不能和国家新规定相抵触，要以新规定为准。”
栾先生则表示，开发商是为了自身利益找借口，他认为，房贷新政既保护购房者利益，又保护开发商利益，开发商不能把新规作为侵害购房者合法权益的借口。
消协：属“不可抗力”双方都不必担责
近50万的购房款，要是首付50％，对栾先生来说确实吃不消，无奈之下，他提出退房，但开发商表示，退房没关系，必须承担数万元的违约金。
经宝应消协安宜分会的努力调解，开发商作出让步，最终栾先生如愿把房子退掉了。
消协认为，像栾先生遇到的这种情况，在合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不能归责于合同双方当事人原因的客观变化，在法律上属于“情势变更”，国家发布新政策，对栾先生和开发商而言，都属于“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任，“如果仍然要履行合同，会给一方当事人造成有失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担，这实际上是诚实信用原则在合同履行中的具体运用。 ”
提醒：商家不能借政策漏洞推责
很多市民关心，像栾先生这种情况，如果买房子、车子，签订合同还没有履行时，国家政策变化了，那作为消费者是不是只能选择“被退货”？“情势变更”是不是最终要消费者来买单？
宝应消协安宜分会有关负责人介绍，由于合同双方本身以外的原因，如国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值，国内和国际市场运行状况等发生了变化，影响到了合同的正常履行，属于“情势变更”，但绝对不能成为恶意违约的借口。
消协表示，尽管“情势变更”不需要双方承担违约责任，但是从契约对等的精神来说，很有可能对其中一方来说有失公允。在签订协议时，最好明确把可能出现的交易风险而导致的责任归属作出约定，相对于个人而言，商家对可能出现会导致“情势变更”的事件应有更多的关注义务，如果意识到会产生“情势变更”，而恶意拖延，最终利用“情势变更”的政策漏洞，导致合同无法履行，那么商家就可能存在“缔约过失”，要承担相应法律责任。
消协还建议，从“契约严守”的立法立场出发，法律首先倾向于最大限度地维持既有的法律关系，对于不公平的后果首先应着眼于在维持原有法律关系的基础上，调整当事人双方的权利义务，使之趋于平衡，只有在通过变更合同仍不足以排除不公平的后果时，主张采取终止或消灭原合同关系的措施。（徐钟）
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