继“新政退房第一案”后，南京又出现首例二手房买卖因新政而告吹的案件：房产中介不甘心之前的劳动就这么白干了，将买房人告上法院讨要中介费。法院判决认为，中介既然已经促成双方合同生效，那么买房人就应当按照法律规定支付中介费，新政有可能导致买卖双方之间的合同履行困难，但并不能作为买方不承担中介费的理由。由此而产生的风险应当由买房人自行承担。
□通讯员 柏研 快报记者 马乐乐
纠纷由来
刚刚签完合同遭遇“国十条”
受到房产新政影响的是南京的葛先生夫妇，在今年4月份准备买这套二手房前，他们的名下分别有一套供着按揭的房产。今年4月，这对夫妻看中了位于御道街南端的御水湾花园一套二手房，通过房产中介的牵线搭桥，他们与房主沟通得很顺利，双方约定好164万元的总价。4月13日，他们先付了3万元定金。第二天，买卖双方和中介一起签了《中介合同》，这份合同中对中介费用进行约定：由中介代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。因此中介服务费实际上由佣金和代办费构成，总共2.9万元。
4月17日，这对夫妻与房主签订了一份补充合同，约定在几天后先支付30万元的购房款，用于这套房产的解除抵押。然而让他们没想到的是，同样在这一天，“国十条”出台了。政策规定：商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
葛先生夫妇此时还心存侥幸：他们名下按揭的住房都是他们婚前购买的，现在再购买只算是第二套？经过咨询，银行却给出了令人失望的答复：以家庭为认定单位。这个答复让这套房产无法获得银行贷款了。
定金泡汤，中介费咋办
葛先生将实情告诉了中介和房主，表示无法再继续买房。几天后，房主向他发出了《解除合同通知书》：你未能于合同约定的日期支付30万元购房款，加之也明确表示不再履行合同，故通知你解除《房地产买卖中介合同》，并保留追究你违约责任并赔偿损失的权利。
3万元定金要不回来本来已让葛先生心痛不已，但房产中介突然找到他，向他索要中介费2.9万元。
这下葛先生不答应了。“本来讲好你们中介是要帮我们完成这个买卖，我才付中介费的，现在你们根本没做成，凭什么要我付中介费？”但中介坚持认为，他们已经做了应该做的事，没完成买卖是葛先生自己的问题。
7月1日，房产中介将葛先生夫妇告上了白下区法院，要求他们支付中介费2.9万元。
法院判决
已促成合同生效 1.5万佣金必须付
庭审中，双方展开激烈辩论：
买卖促成了吗？
中介：我们出示房地产买卖中介合同，证明中介方已经完成合同的促成。
葛先生：你们没有促成买卖，这只是双方的一个意向，真正能证明已经促成买卖的合同应当是南京市存量房买卖合同。
中介：合同的促成与合同的成立是不同的概念，关于“促成”的真实含义，你们显然没有理解。
葛先生：根本就没有成交，怎么叫促成了？
新政是不可抗力吗？
葛先生：我们夫妻两个名下各有一处房产，根据新政，第三套房不能办理房屋贷款，这是没有办法的事，我们原来也是诚心想买房的。根据合同法的司法解释，这属于情势变更情况，应当可以解除合同。
中介：房产调控政策出台已经很久了，作为买房人应当能预估自己的购买能力，你们仅仅是无法办理贷款，而不是无法买房，因为要买房还可以通过全款买房的方式来实现，所以这不是不可抗力。
中介费到底是多少？
中介：在合同中约定了合同促成就是2.9万元，代办产权证、代办抵押等，是不收费的。
葛先生：合同上写得很清楚：中介完成本合同约定的委托事项，买方按2.9万元支付佣金和代办费；上述费用应于4月28日之前支付给中介费1.5万元，其余于出件当日支付。这说明实际上2.9万元有两块构成，一是1.5万元佣金，二是1.4万元代办费。合同没有促成，所以我不能付佣金；代办费根本没有发生，所以不可能付代办费。
法院判决：1.5万佣金得付
法院审理认为，葛先生认为买卖双方没有签订《存量房买卖合同》，中介方也就没有促成合同成立，这个观点没有法律依据。对于房产新政的影响，法院的理解是：新政有可能导致买卖双方之间的合同履行困难，但并不能作为买方不承担中介费的理由。同时法院认为2.9万元的确由佣金和代办费构成，由于未发生履行代办事宜，因此买房只应当支付佣金。近日，法院判决葛先生夫妇向中介公司支付中介费1.5万元。
律师点评
3万元定金肯定要不回来
据记者了解，葛先生夫妇所交出的3万元定金，目前仍然在房主手中，双方尚未就这3万元归属进行交涉。那么，葛先生有权要回这笔定金吗？
江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为，葛先生夫妇无权要回这笔定金。“买房人在买房前的筹款，应当由自己决定，如果是准备按揭贷款，那么就要计划好万一无法贷款的对策。如果发生无法贷款导致买房无法继续的情况，这个风险只能由买房人自己承担，卖房人并无过错，将这个风险转嫁给卖房人，是显然不公平的。”
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南京将开打“新政退房第一案”
南京买房人许凤(化名)购买中电颐和家园的楼盘，前后支付了两次首付款合计27万元，可因为被房产新政认定为第三套房，银行的贷款办不下来，万般无奈之下，只得向开发商请求退房。在被开发商拒绝之后，许凤向南京玄武区人民法院递交了起诉书。这被媒体称为南京新政退房第一案，也是南京第一例因“三套房贷”导致买房人买不了房的购房官司。目前，这起案件还未开庭审理。
宿迁审结“新政退房第一案”
8月中旬，宿迁中院成功审结了一起当地的新政退房第一案。买房人李然（化名）今年4月8日，在宿迁看中一套房，并交纳首付款285831元，约定余款420000元以银行按揭方式支付。这也是李然购买的第三套住房。可在交完285831元的首付款后，“国十条”的出台导致李然无法得到贷款。为此，李然起诉要求开发商立即返还其购房首付款及利息，并承担诉讼费。此案经法院调解后结案，买房人成功从开发商处拿到了28万元首付款。但因为没有判决，此案对其它案件并无指导意义。 |
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