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【江苏商报报道】（本报记者 周韬） 今年1至5月南京商品住宅共成交19758套，与去年同期相比缩水了近47%，南京楼市弥漫观望情绪。然而，昨天南京网尚机构发布的《2008年南京房地产潜在需求研究报告》，却揭露了南京买房人的心在这场观望中已经悄悄改变。
城北片区主城价格最低
一房难求的城东、新盘突起的河西，这些板块曾经都是南京买房人追逐过的置业首选地。根据网尚机构的最新调查结果，城北板块已经超过河西、城中，成为目前南京潜在购房者的首选板块。
“随着地铁的挺进以及区域环境的改善，城北板块已经成为一个很成熟的置业板块”，网尚机构副总经理简飞表示，“截至2008年1季度，城北商品住宅的成交均价为7898元/平方米，是主城区价格最低的板块，这对于希望在主城区置业的潜在购房者来说，具有较强的吸引力。”
在商品住宅销售单价日趋走高的背景之下，越来越买房人在套型选择上趋向经济实用型，“81~90平方米、91~100平方米面积段需求居前”。而在房价承受能力上，将近1/4的买房人选择了6000元/平方米以下，15000元/平方米以上所占比例基本为零，这与目前江南八区商品住宅的销售单价存在明显差距。简飞分析，住宅商品化以后，商品住宅不仅是个可以挡风遮雨的住处，同时也是具有保值增值功能的产品，所以，越来越多的买房人在解决居住需求的同时，也希望所购买的房子能够实现保值和增值的功能。
江北置业者工薪层为主
根据网尚机构最新发布的研究报告来看，有超过一半的江北潜在购房者对江北楼市心理承受价位在4000元/平方米之下，而这似乎与目前桥北大盘纷纷推出的跌出4000元/平方米的特价房风潮不谋而合。
“江北的交通应该是制约楼市发展的最主要原因。同时加上楼市大环境的冷清，使得投资者也不敢涉足江北，自住者就更谨慎了，开发商的日子并不好过，只有靠价格来吸引购房者。”网尚机构副总经理简飞分析。
另外，这份报告还显示，在江北置业的购房者组成中，有相当一部分来自一般单位企业的普通职工。有专家表示，在这些普通职工中，刚从高校毕业不久、收入相对较低而储蓄也相对较少的年轻置业者占了很大比例，而这部分年轻人是属于刚性需求，江北的价格低谷正好迎合了他们的需要。
60至70平方米小户型需求最大
今年下半年，南京将迎来罕见的小户型集中上市高峰。6月开始，20多家小户型将陆续推向市场，遍布城中、河西、江宁、城北、城东、城南、江北等板块。网尚机构权威发布的研究报告显示，60至70平方米的小户型将最受市场欢迎。分析其原因，主要由于40平方米以下的产品在房间的功能分布上很难齐全，很多方面不具备居住的基本功能，无法满足自住者生活的需求。
网尚机构研究认为，有意向购买小户型的人中大专与本科占74%以上，这符合了目前市场上小户型项目的客户特征。此类人群有相对稳定的收入，但是自有的储蓄不足于支付普通住宅的首付，购买小户型作为过渡。从年龄上看，30岁以下的年轻人群，依然是小户型潜在需求的主力人群。
城中板块是小户型产品的潜在需求所占比例最大。23.8%的受调查者，希望在城中板块购买小户型。此外，河西及江宁板等板块的小户型潜在需求量也较大，由于区域板块的市场日趋成熟，以及配套设施的逐渐完善，河西、江宁板块的认知度日趋提高，江宁板块潜在需求的比例达17.3%，河西片区的需求较去年有所回落，但仍占到总需求的13.8%。
