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■本报记者 田珍祥
抬头看到公司招贴，低头发现烟杂小店，住宅改成商用的情况几乎存在于很多小区。因小区内多家住户将原设计为居住使用的房屋改为商用，导致居民楼电梯内挤满了职员、货物，由此产生不少矛盾，甚至引发诉讼。近日，北京市海淀区人民法院结合相关案例，对此类诉讼涉及的法律关系及法律问题进行了梳理和分析。
擅自“住改商”判排除妨害
●典型案例
陈先生为北京某小区居民，2013年12月，其楼上房屋的业主李某将房间出租给一家公司作为办公场所。自此，楼上的人员多了起来，人来人往的噪音严重影响了陈先生作息。陈先生认为，因为来往人员的增多和嘈杂的噪音污染，其生活彻底被搅乱。无奈之下，陈先生将李某诉至北京市海淀区人民法院，要求李某消除影响，排除妨害。李某则辩称，自己有权自主决定自家房屋用途，他人无权干涉。所以坚决不同意陈先生的要求，与陈先生对簿公堂。
法院审理后支持了陈先生的诉讼请求，要求李某排除妨害。
●法官评析
海淀区法院法官认为，依据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。
上述案件中，李某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，陈先生作为利害关系人有权要求李某承担消除影响，排除妨害、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。此外，《建筑物区分所有权解释》第十一条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
仅部分业主同意判停止营业
●典型案例
王女士有一套位于某小区的居民住宅。2012年7月，王女士将上述房屋出租他人从事餐馆经营活动。周围业主反映称，该餐馆的经营活动给小区业主带来较为严重的大气污染、噪声污染等环境污染。
原告马先生作为餐馆楼上房屋的业主将王女士诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，长期生活在呛人的味道中，而且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王女士未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营餐饮生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，请求判令王女士排除妨害，停止经营活动。王女士辩称餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马先生的反对并不代表多数人的意见，不同意其诉讼请求，请求法院驳回。
法院审理后认为，马先生的诉求合理合法，支持了马先生的诉讼请求，判餐馆停止营业。
●法官评析
海淀区法院法官认为，“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意一直是审理案件的一个焦点。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第十条第二款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。所以，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。
上述案件中，王女士擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主马先生的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、大气污染也严重影响了小区的秩序和环境，造成了相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，马先生有权要求王女士立即停止经营。
